Mar 12
22
Алло! Мы ищем клиентов …
Вы серьезно настроены обзавестись своей недвижимостью в Израиле? А знаете ли Вы, что многие из моих коллег риэлторов покупателей клиентами не считают.
Наличие у человека желания купить квартиру не делает его клиентом. Наличие денег не делает его клиентом. Во всяком случае, не делает его клиентом одного посредника. Риэлтор никогда не знает откуда появится покупатель с витрины офиса, с плаката, флаеров, визиток, объявления в газете, интернета или от коллеги. Также риэлтор не знает куда и когда пропадет покупатель, каким количеством денег располагает на самом деле и чего он хочет.
Хороший покупатель приходит к риэлтору и говорит “У меня есть столько-то наличных, разрешение от банка на такую-то ипотеку, найди мне лучшую недвижимость за эти деньги по таким-то критериям. Вот тебе 1.000$ на расходы”.
Таких покупателей у меня за 6 лет в недвижимости было трое, одна из них моя супруга. Самое интересное, что эти клиенты получали лучшее за свои деньги. Более того, они с радостью платили агентские, потому что я для них действительно выкладывался по полной. Выискивал лучшие возможности на рынке недвижимости, торговался и вытаскивал лучшие условия.
Под квартиру по хорошей цене всегда придут покупатели. Товар остается товаром и при правильном маркетинге всегда найдет своего нового владельца. Поэтому клиентами риэлторов в недвижимости являются продавцы.
Но продавец продавцу рознь. Стоит ли риэлтору заниматься квартирой в плохом месте, с вселением через год, ценой на 30% превышающей рыночную, находящейся у всех маклеров города. Хозяин квартиры продает ее полгода, отказывается платить агентские и требует приводить клиентов. Вот и стоит эта квартира на рынке ожидая “фраера”, который ее купит.
Маклера периодически приводят на нее случайных покупателей в надежде сбить цену с хозяина. И переговоры заканчиваются тупым давлением вниз к рыночной стоимости. Хозяину такой квартиры бесполезно предлагать эксклюзивный маркетинг. “Он знает лучше!” А рекламировать не эксклюзивную квартиру для риэлтора значит тратить свой бюджет и время на конкурентов.
Хозяева квартир серьезно настроенные продавать квартиру ведут себя совершенно по другому. Приглашают риэлтора оценить стоимость квартиры, подписывают соглашение об эксклюзивном маркетинге. И в результате продают квартиру по хорошей цене за приемлемое время и без нервотрепки.
Например, позвонили люди по рекомендации довольных клиентов. Реально заинтересованы срочно продать, обстоятельства обязывают! Квартира в новом районе Нетании, в новом элитном доме со спортзалом. Балкон на море и евроремонт, цена – ниже рыночной. Мы сразу подписали эксклюзив и отфотографировали. Посмотрите результат!
http://www.isravip.com/12730.html
Хорошие возможности улетают быстро! Продастся еще до конца этого месяца. Алло, и уже клиенты ищут нас …
Posted in Покупка недвижимости в Израиле by .
Mar 12
14
Полет Шмеля!
Так, по-моему, называлась эта тревожная музыка: “Полет Шмеля”. И это то, что происходит с периодичностью раз в несколько месяцев на юге Израиля.
Более миллиона жителей (1/5 от общего населения в Израиле) живут вблизи от пчелиного улья и им время от времени оттуда прилетает. Представьте, например 200 миллионов жителей Поднебесной вынужденных отсиживаться в бомбоубежищах из-за того что “миролюбивые” соседи по ним палят из всего, что попадается под руку. Нет, такое возможно только в Израиле и Китай нас только осуждает.
Совсем недавно один из моих клиентов, в процессе консультации по покупке квартиры, спросил меня, стоит ли инвестировать в недвижимость в Офаким или Нетивоте. На мой вопрос: “Зачем?” Он ответил: “Потому что там дешево”. Важно чтоб Вы понимали у низкой цены, всегда есть причина. И, как правило, причина – это проблемы. У высокой цены причин может и не быть: потому что хочется / я так решил / сосед продал за дороже … и.т.д. Причина низкой цены – проблемы.
Я рассказал моему клиенту о рисках инвестирования в недвижимость находящуюся рядом с пчелиным ульем. Кстати, Вас, как потенциального квартировладельца на периферии, эти риски волновать не должны совсем.
Если вы собираетесь купить квартиру южнее Гедеры для того чтобы в ней жить, раз в 3 месяца, на неделю, Вы сможете уезжать вместе с детьми в центр или заграницу. Это добавит несколько тысяч расходов к ежегодному содержанию квартиры. Или отсиживать эту неделю в бомбоубежищах, пугаясь любых громких звуков. Главное убедитесь, что в покупаемой квартире есть комната безопасности.
Если вы покупаете квартиру для того чтобы сдавать – цифры возврата инвестиции решают все. Люди, снимают квартиру не на 3 месяца, а на годы. Шанс, нанесения ущерба Вашей застрахованной недвижимости, из-за очередной войнушки крайне низок. А разница в первоначальном взносе и ежемесячных выплатах десятки процентов.
Уровень цен на квартиры в Ашдоде на 10% ниже чем в Нетании, в Ашкелоне на 20% , а в Бер Шеве на 30%. На переферии при обычной сдаче квартиры возврат на несколько процентов выше чем в центре. Единственная проблема в том, что нервные клетки попорченные сиреной не восстанавливаются.
Posted in Покупка недвижимости в Израиле by .
Mar 12
7
Маклеры!
Я искренне ненавижу некоторых моих коллег. Тех самых, которые создают отвратную репутацию нашей профессии. Единственный измеряемый критерий успешности риэлторов это долгосрочные результаты. Фразу “что потопали, то и полопали” я выучил с первого же дня в недвижимости.
Хороший риэлтор может зарабатывать много, а работающий правильно очень много и надолго. Другой вопрос, что если риэлтор прекращает работать, доходы тут же прекращаются. Так что не говорите мне, что это бизнес. Для владельцев агентств и сетей агентств недвижимость это возможно бизнес, а для агентов – работа.
Правильная система работы в любой сделке есть 4 этапа.
- Найти квартиру
- Найти покупателя
- Сделать сделку
- Получить комиссионные
У новичков в недвижимости возникают два вопроса по системе работы:
Первый: Почему получение комиссионных отдельным пунктом?
Это в точной Европе или Америке риэлтору платят сразу, безоговорочно и все. Более того в некоторых странах без риэлтора сделка просто не состоится. В Израиле покупатели пытаются заплатить как можно позже и как можно меньше. Кстати если вы не подписывали заказов риэлтерских услуг или у риэлтора нет действующей лицензии, Вы вообще не обязаны ему платить. Поделом моим нерадивым собратьям, работающим по-черному. Но уж если заказ услуг подписан, и лицензия в наличии, будьте добры рассчитаться с риэлтором сполна в день договора.
Второй вопрос: Почему сначала найти квартиру, а не покупателя? И не просто найти, а обязательно подписать и взять в эксклюзивную работу. Если продавец серьезно настроен, квартира будет продана за указанный в эксклюзивном договоре с агентом срок. Одна квартира – масса покупателей, один из которых станет ее владельцем на обговоренных условиях.
Покупатели в основной своей массе не знают, чего они хотят или хотят того, что в природе не существует. Ожидают, что риэлтор им это найдет. Не сообщают о том, сколько денег готовы вложить на самом деле. И уж точно не эксклюзивны, а бегают сами и со всеми риэлторами города, а то и страны.
Для риэлтора единственный способ гарантировать свои доходы это постоянно работать над своими эксклюзивными квартирами. Возвращаясь к некоторым моим коллегам ,по цеху которых я ненавижу. Первое, что они делают – это публикуют дешевое объявление под видом частного лица на ”слишком хорошую” квартиру, которой в природе не существует. После этого хитрые маклера садятся в офисе и ждут.
Когда на их объявление клюет покупатель, они берут его за жабры. Везут по всему городу и на каждой рыночной квартире мало-мальски подходящей требованиям убеждают их покупать. Как правило, квартир маклера до этого не смотрят и их мало волнует, что клиенту нужно. Вокруг таких маклеров, как правило, крутиться куча таких же ”партнеров” с которыми они делят клиентов.
Вы знаете, иногда это срабатывает. Чудовищно тяжелые сделки, в которых замешано 3-4 маклера грызущихся между собой. Это делает нашу профессию еще более неприглядной в глазах окружающих. Для того чтобы избежать
всего это цирка и траты, достаточно просто проконсультироваться по правильному процессу покупки квартиры на http://isra-dom.ru/consult
Posted in Квартиры в Израиле Риэлторам by .
Feb 12
8
Возможности …
Сегодня я продолжаю процесс обучения Вас любимого тому, как правильно покупать недвижимость. Поверьте, Вас кроме жизни и меня этому никто не научит.
Отпраздновал я свой день рожденья, и решил устроить Вам тоже праздник. Мы поговорим на любимую тему многих . Одно ключевое слове, которое я вынес в заголовок письма. И которое двигает весь рынок недвижимости. Возможности. Скажу Вам по секрету, возможности на израильском рынке жилья существуют всегда. Вопрос заключается в том, замечаете ли Вы их, и готовы ли действовать. Или склоны жаловаться, ждать, жадничать и даже если к вам придет возможность ее упускать. Вот такая полная Ж получается.
Позвонил мне коллега и риэлтор и пожаловался, не то что бы на жизнь. А на то, что в течении последних 6 месяцев ищет квартиру для себя, на инвестицию.У него есть куча свободных денег, хорошая репутация в банке и понимание, что является хорошим вложением. Может он просто не умеет искать, а скорее просто ищет несуществующее чудо, которое намного ниже рыночной стоимости. А может замкнулся на определенном виде недвижимости и не готов оглядеться вокруг
Я с утречка не поленился, специально для Вас и него, открыл сайт экономического издания TheMarker. Просто, для того чтобы показать насколько легко находить возможности в недвижимости. И вот что я вытащил из шелухи рекламных и социально-протестных статей.
Мэрия родного мне города Нетании (и это ни в коем случае не самореклама) утвердила проект строительство причала для яхт. Как Вы думаете, цены на недвижимость вокруг пойдут вниз или вверх?
А еще утвердили проекты начала строительства в нескольких преинтереснейших местах:
Например перекресток Глилот – между Герцелией и Тель-Авивом. Возведение нового микрорайона на месте Аэропорта Сде Дов и пляжа Тель Барух – северный Тель-Авив. Как Вы считаете, недвижимость в этих районах будет пользоваться спросом? А на этапах покупки земли, строительства и готового жилья будет разница в стоимости?
Понятно что эти возможности не для всех, а для тех, кто как мой коллега имеет много свободных денежек на спекуляции.
Да, а для тех кто плачется, что имеет на инвестицию в недвижимость меньше 15.000$. И таких судя по опросу проведенному мной среди читателей этой рассылки прискорбное большинство. Есть тоже варианты.
Например: Южный кибуц продает 85-100 метровые качественные домики с кирпичной крышей и участком земли в 500 метров! За 250-300.000 шкл! Под беспроцентную суду на 15 лет. Внимательно перечитайте это! А у Вас не возникало идеи приобрести такой домик и даже не жить в нем а тупо сдавать в аренду. За подробностями обращайтесь …
Как Вы понимаете один из самых главным факторов, которые влияют на цену недвижимости это ее месторасположение. А одно из самых главных препятствий в покупке недвижимости – жадность. Но, об этом мы поговорим в следующих письмах.
Кстати, все кто еще не заполнил опрос, и соответственно не получил обещанных бонусов сделайте это сейчас. А я сегодня после семинара его зафиналю и уберу все плюшки.
И еще одним важным открытием для меня послужила трагическая статистика опроса. Внимание! 87% участников написали, что им совершенно не с кем проконсультироваться по покупке недвижимости.
Я по мере способностей постараюсь решить эту проблему. И специально для Вас, я запустил сервис консультаций. В честь моего 35 летия я выдаю 35% скидки на ознакомительную консультацию на ближайшую неделю. И, если до этого, цена была ознакомительно низкой, то теперь она смешная. В следующую среду халява закончится. Воспользуйтесь возможностью.
Быстренько зайдите и оформите себе Личную, Индивидуальную Консультацию на http://isra-dom.ru/consult
Posted in Покупка недвижимости в Израиле by .
Jan 12
19
Как сторговать продавца?
Есть квартира,которую я хотел бы купить,но цена,которую запросил продавец, кажется мне прилично завышеной.
На данном этапе я хочу пригласить шамая,чтобы примерно определить цену для себя.
Даже если шамай оценит квартиру ниже запрашиваемой цены,мне будет очень непросто вести торг с этим человеком,т.к.он ,адвокат
т.е. профессионал в разговорном жанре,и к тому же я не в полной мере владею ивритом.
И еще.Можете ли Вы посоветовать шамая?И как вести лучше торг с продавцом.
Переговоры это слишком емкая тема чтобы раскрыть ее в одном письме
В своем курсе я посвящую этому 2 урока, а в книге целую главу
1. Получите оценку на недвижимость от шамая. Оценка банковского шамая
консервативная на 5-10% ниже рыночной цены. И именно исходя из нее
банк выдаст вам ипотеку. Я могу вам порекомендовать тех с кем работаю
в Нетании
2. Сделайте ему письменное предложение подкрепленное авансовым чеком.
3. Введитн в дело профессионального переговощика.
4. Сколько времени продавец продает квартиру? Насколько он ее хочет
продать? И насколько ему необходимо ее продать?
Есть люди, которые на самом деле не хотят продавать квартиру, а “ищут
фраера”, который заплатит много. Предложите мне цену на 20% выше
рыночной за любую из моих квартир и я продам ее не задумываясь прямо
сейчас. Есть продавацы для которых эта цифра не 20%, а 50% или 100%. И
он может себе позволить оставлять квартиру пустой
5. Давите на ситуацию на рынке. Или ждите пока продавец опустится.
6. Посчитайте, что и сколько вы теряете не покупая квартиру. Возможно
переплатив по стоимости вы выиграете в другом
Posted in Покупка недвижимости в Израиле by .
Posted in Нетания by .
Dec 11
21
Цены на квартиры в Израиле
Приблизительные цены на квартиры в прибрежных городах Ришон-Леционе, Бат-Яме, Нетании, Ашдоде,
Похожие цены в Петах Тикве, Раанане и в определенных районах Хайфы
| Район / Возраст | < 10 лет | <10 лет | Эконом. | Бизнес | Премиум | Люкс. |
| Спальный | 300.000$ | 320.000$ | 350.000$ | 400.000$ | ||
| Новый | 350.000$ | 400.000$ | 450.000$ | 500.000$ | ||
| Прибрежный | 400.000$ | 450.000$ | 500.000$ | 600.000$ | 700.000$ | 800.000$ |
| Первая линия | 540.000$ | 600.000$ | 650.000$ | 700.000$ | 800.000$ | 900.000$ |
Posted in Покупка недвижимости в Израиле by .
Dec 11
15
Как НЕ упускать возможности?
Клиент, которого я консультирую по покупке квартиры вчера кусал локти. Он в течении месяца торговался с продавцом. Хотя, был готов заплатить запрашиваемую цену. Нашелся другой покупатель, который просто выписал чек. И мой клиент из-за разницы в 3.000$ упустил выгодную сделку.
Возможности не пропадают их просто подбирает кто-то другой. Способный решать и действовать быстрее чем вы. Тому кто тянет с решением остаются лишь крохи и в последствии размышления о том, как все было бы хорошо, если бы решился.
Возможности находятся в вашей профессиональной сфере. В том что вы понимаете. Возможности не валяются на рынке, а появляются на очень ограниченный период времени. До первого покупателя.
Если в недвижимости заинтересованная сторона, например риэлтор, адвокат или хозяин квартиры, сообщает вам о “возможности жизни”. Спросите простой вопрос: “Сколько эта квартира находиться на рынке? И почему до сих пор не продана”.
Имейте свободные деньги. Минимум 1.000 шекелей в кошельке и 10.000 на счету. И будьте готовы выписать чек. Говоря: “Покупаю!” приучите себя давать задаток. Иначе включается механизм само-саботажа “откладывания покупки”. Лучше потерять незначительную сумму денег, чем упустить возможность.
Планируйте покупку. Точно обозначенные критерии в недвижимости и их соответствие вашим целям помогут избежать вам спонтанных и рискованных решений.
Posted in Покупка недвижимости в Израиле by .
В 9:15, когда утренний экспрессо только покрылся манящей пенкой, а рабочий день уже был в самом разгаре в моем офисе на Центральной Площади материализовался клиент: “Срочно! Квартиру на два месяца, нас выселяют”.
Если говорят срочно я понимаю, что что-то пошло не так как запланировано. Меня это насторожило, так же как запах алкоголя. Не люблю горящих проектов и утреннего похмелья. Хотя есть у меня один коллега который только с такими и работает. “Где есть нужда, там есть спаситель”.
Посмотрев на презентабельные туфли и костюмчик клиента, я все таки решил предложить ему кофе и сделать пару телефонных звонков. В курортном городе в декабре-январе можно найти хорошую краткосрочку быстро. Если знаешь хозяев. Это летом они несговорчивые и ломают цены, а зимой можно договориться. Хозяин отличной квартирки возле моря согласился прибыть через полчаса.
И еще набрал коллегу риэлтора, подстраховаться на случай если клиенту не понравится. Коллега радостно сообщил мне, что вот только что хотел звонить мне с тем же клиентом. Оказалось они говорили в 8:30. С риэлтором решили пополам. Я показываю свое, он свое – кушаем вместе.
Я обычно с теме кто обращается ко всем риэлторам в городе не работаю. Легко могу показать товар других риэлторов и рыночный. Но если клиент идет ко всем – трата времени и ссоры с коллегами. Либо, показываю все, что у меня есть начиная с самых лучших вариантов “на опережение”. Клиент хотел пойти попить пива пока хозяин первой квартиры не приедет. И здесь моя задача ясна, начал работать – не отпускай клиента. Так же, как он зашел в мой офис, он зайдет в соседний. Идем пить пиво вместе. Я пью кофе, клиент за 12 минут уминает 1.5 литра.
Приезжает хозяин квартиры. Показываю. Понравилось. Торгуемся. Копеечная прибыль для меня и офиса плюс делиться пополам с коллегой риэлтором, просто потому что пообещал. Быстрая сделка, ну и ладно, закрыли, пошли дальше.
Ан нет, цирк только начинается. И вот здесь я допускаю ошибку. Казалось бы опыт, давно работаю, все понимаю, а как маленький. Ведь вроде все просто сначала договор и деньги, потом вселение и ключ. Но я хороший риэлтор и занимаюсь решением проблем за свой счет. Договор не подписан, деньги не взяты. Клиент просит помочь с перевозкой “нескольких чемоданов”, звоню знакомому бомбиле. Для меня делается спец цена. Клиент поясняет, что погрузка тоже нужна, а он после вчерашнего неважный. Бомбила на мини-вэне привозит с собой двух грузчиков. Оказывается что вещей для краткосрочников уж слишком много. Нужны три ходки. Бомбила задирает цену.
Мы пока с клиентом вальяжно разговариваем о больших проектах и перспективах совместной работы. Некоторые детали у меня не стыкуются и чуйка активно сигналит о проблемах. Весь день убивается на перевозку и “бизнес-переговоры”.
Кстати, никогда не предлагайте риэлтору с которым только познакомились, продать объект намного больше чем он стоит и “поделить кассу”. В нашем бизнесе дураков нет. Особенно в коммерческий недвижимости, вещи стоят столько, за сколько они продаются. Проверяю по мелочам. Нестыковка за нестыковкой настораживают.
Последняя ходка перевозим семью. “Пойдем подпишем и закроем”, говорю. “Ой а ты знаешь деньги не успели перевести, будут только завтра”. “Как завтра? Я тебя уже заселил! Меня хозяин съест”. “Ну так получилось, завтра в 9:30, я у тебя с деньгами”. Паспорт израильский, прописка хулонская подписываю на договор о коротком съеме. Ключа не даю, хозяину говорю, что взял задаток и заплачу завтра, грузчикам отсчитываю из своих.
Ночь мучаюсь – ответственность на мне. В 8:30 звонок от клиента “Ой, ребенок заболел, деньги будут в 12:00″. Моя чуйка уже не пинается, а злорадствует: “я же говорила”. Звоню хозяину, описываю ситуацию. Он мне заявляет “деньги сейчас или выселение”. Я же хороший риэлтор, и ничему не учусь, даю хозяину задаток со своих. Убытки в районе 500$ + потраченный день жизни.
Представление продолжается в 12:00 пересекаемся с клиентом. “Ой, деньги перевели с Дубая зайдут в воскресенье, есть заплатить за 4 дня. Да, кстати ты мне переслал документацию по большим объектам?” Все, я попал. Из Дубая в Израиль денег не переводят, никаких больших сделок не будет. Испорченные отношения с хозяином квартиры, потерянны деньги и время. Все из-за глупого невыполнения своих собственных инструкций.
Пожалуйста НЕ делайте этого.
Posted in Квартиры в Израиле by .
Каждый день по дороге в мой офис я проезжаю через район трущоб. В последнее время в этом районе начали строить новые здания. “Квартиры”,- как сказала Лена – “цена на которые, начинает падать, сразу по завершению строительства”.
Меня мучают два вопроса: Кто берется за строительство таких квартир? И кто их покупает?
Ответ на первый вопрос понятен. За строительство берется тот, кто хочет заработать. Если посчитаем, сколько он хочет заработать выйдет смешная сумма. Участок земли в подобном районе стоит из расчета 120.000$ за единицу жилья, строительство эконом класса – 1.000$ за метр. Итого на 120 метровую квартиру уходит 240.000$. И это не включая 16% НДС. На застройщике риск того, что квартиры не продадутся. Цена квартир в этих домах начинается с 270.000$. И где здесь заработок?
Ответ на второй вопрос менее прозрачен. Чтобы была понятна разница, в более престижном районе, в котором нет трущоб, цена на квартиры начинается с 300.000$. И, тем не менее люди покупают недвижимость в плохом районе. Почему? Для меня остается загадкой. Чтобы жить? В этих районах жить плохо, реально плохо. Школы, контингент, грязь, преступность. Чтобы сдавать квартиру? Низкая рента + слабые слои населения которые эту квартиру убьют в течении первого года. Как инвестицию? Но если в ближайшем обозримом будущем (завтра) не планируется тотального сноса всего района, есть более атрактивные и менее рисковые вложения.
Я уже давно не продаю недвижимость в таких районах и вам не рекомендую покупать. Единственное что невозможно изменить в недвижимости это ее месторасположение. Опять же всегда есть исключения из правил.
А что вы думаете по этому поводу?
Posted in Квартиры в Израиле Покупка недвижимости в Израиле by .
Интересуетесь первокласной недижимостью в Израиле?
Заполните форму и получите:
+ Ebook:"5 ошибок при покупке квартиры"+ Шаблоны договоров и бланков Израиля
+ Ежемесячный обзор рынка
IsraVIP Новости- Дети получат "зеленое образование"
- Управление государственных доходов: за год новые квартиры подешевели на 13%
- Государственный оценщик: в первом квартале цены на жилье в Израиле не изменились
- Знаменитый футболист Йоси Бенаюн приобрел 2 квартиры в Тель-Авиве
- Муниципалитет Бат-Яма продал участки под строительство с 40-процентной скидкой